Sachant que je suis dans l'immobilier, beaucoup d'amis me demandent mon avis sur le marché dans les années à venir. S'il est difficile de donner son avis sur du long terme, on commence à avoir une visibilité qui se précise à court et moyen terme.
En fait, le marché est caractérisé par une demande très forte en logements... sociaux, et une offre massive de logements... intermédiaires, défiscalisables.
Ce déséquilibre est la conséquence directe des lois de défiscalisation, et en particulier la dernière, la loi Girardin, qui ont abouti à une explosion du prix du foncier à la Réunion. Par exemple, à Saint-Denis, il n'est plus rare de voir des terrains se vendre à 1.000€ le m² !
A ce prix, il n'est plus possible de "sortir" des programmes sociaux, dans le cadre des enveloppes budgétaires consenties par l'Etat. Nombre de projets sont complètement bloqués, et les rares qui sortent n'ont été rendus possibles que parce que, soit les promoteurs sociaux ont accepté de puiser dans leurs réserves de trésoreries, soit parce que les communes ou les communautés de communes ont accepté de subventionner un secteur qui est pourtant de la compétence exclusive de l'Etat.
La SIDR par exemple, a régulièrement ponctionné ses réserves qu'elle avait heureusement importantes, pour pouvoir sortir ses dernières réalisations, notamment dans la réhabilitation. Mais son directeur est très inquiet car, au rythme actuel, elle aura rapidement épuisé sa cagnotte, qu'elle avait pourtant mis des dizaines d'années à constituer.
Et la SIDR n'est pas la plus à plaindre car, étant la plus ancienne SEM en immobilier de la Réunion, elle dispose d'un patrimoine foncier très important. Ce qui n'est pas le cas des autres promoteurs sociaux qui sont, eux, contraints d'acheter leur foncier à prix d'or !
Si les promoteurs sociaux sont inquiets, on pourrait penser que tout va pour le mieux pour ceux qui réalisent des opérations défiscalisables.
Là encore, l'inquiétude est de mise. Et la folle période où l'on était certain de vendre n'importe quel bien, à n'importe quel prix, du moment qu'il était défiscalisable, semble révolu. Et il est à craindre que ceux qui ne l'auront pas anticipé, s'en mordent cruellement les doigts.
Nous l'avons déjà dit, le prix du foncier a explosé de façon inimaginable. Ce qui entraîné une augmentation tout aussi vertigineuse du prix de vente du m² : on a ainsi vu des appartements à la finition plus qu'approximative dépasser le prix de 4.000€ le m² à St-Denis !
Impossible dans ces conditions pour les acheteurs de pouvoir faire payer l'achat de l'appartement par les loyers perçus des locataires. A de tels niveaux de prix, l'écart était en effet abyssal entre les loyers qu'on pouvait espérer, et le montant des échéances de prêts à rembourser...
Les banques ont apporté, dans un premier temps, la solution. Elles ont proposé aux candidats acquéreurs de leur financer leurs achats non plus sur 15 ans comme on le faisait jusque là, mais sur 20, 25 voire même 30 ans... Ce qui permettait aux candidats à la défiscalisation de continuer à avoir l'impression que c'était leurs locataires qui payaient leurs appartements.
Mais même avec cet artifice, les loyers ne suffisent à nouveau plus à couvrir les traites de prêt.
S'ajoute un deuxième problème : cette arrivée massive d'appartements défiscalisables à la location sur le marché a entraîné sa saturation. Et de nombreux propriétaires qui comptaient sur les loyers pour payer leurs échéances, voient avec inquiétude leurs appartements rester vides de longs mois, avant de trouver un locataire. Ce qui amène parfois à accepter des candidats qu'on aurait refusé dans d'autres circonstances, avec tous les risques de non-paiement que cela comporte.
Et tout cela risque encore de s'aggraver l'an prochain, avec l'arrivée d'un nombre de promotions nouvelles encore plus important. Le problème ne semble donc pas prêt de s'estomper !
Déjà, ce phénomène a des conséquences sur les promoteurs, surtout les plus petits, qui croyaient avoir trouvé la poule aux oeufs d'or en gagnant 1 ou 2 millions d'euros de bénéfices à chaque fois qu'ils faisaient construire un petit immeuble de 15 ou 20 logements. C'était le jackpot assuré.
Certains ont aujourd'hui de plus en plus de difficultés à vendre leurs programmes, ce qui entraîne déjà une baisse sensible des prix. Ce qui coûte le plus cher dans une promotion immobilière, c'est le temps que l'on met à vendre ses appartements. Car, tant que tout n'est pas vendu, le promoteur paye des intérêts démentiels aux banques !
Et justement, les banquiers qui sont bien conscients du phénomène, commencent à "serrer la vis" et à ne plus accorder de crédits au premier propriétaire d'un petit bout de terrain, se sentant l'âme d'un grand promoteur immobilier.
Il n'empêche que 2007 pourrait se révéler une année difficile, avec d'un côté des propriétaires ayant de plus en plus de mal à trouver des locataires pour leurs appartements, et de l'autre des promoteurs restant avec des apparements invendus sur les bras.
Le bilan de tout ça ? Malgré tout, pas d'inquiétude majeure à avoir. Si vous souhaitez acheter un appartement en défiscalisation, soyez simplement extrêmement vigilants. Et dites-vous qu'un appartement de bonne qualité, proche des commodités, et que vous aurez payé à son juste prix trouvera toujours un locataire.
La défiscalisation devrait porter en priorité sur des logements sociaux et un peu moins sur de l'intermédiaire :
Logements sociaux : défisc à hauteur de 60% par exemple
LOgements intermédaires : défisc à hauteur de 30%
Nous restons ouvert à toute autre proposition
Rédigé par: darkalliance | 14 octobre 2006 à 10:08